Was ist eine Baugemeinschaft?
In Baugemeinschaften finden sich Menschen zusammen, die gemeinschaftliches Wohnen realisieren möchten und dabei ihre Gemeinschaft wie auch die Nachbarschaft aktiv mitgestalten möchten. Eine Baugemeinschaft ist der Zusammenschluss von Haushalten und Personen, die gemeinsam ein Grundstück erwerben oder im Erbbaurecht nutzen, um darauf ihr Wohnprojekt zu planen, zu bauen und auch selbst zu bewohnen - im Neubau oder im Bestand.
Charakteristika
Baugemeinschaften sind in der Regel familienfreundlich und generationenübergreifend und können bezahlbaren Wohnraum schaffen. Die Integration von Menschen verschiedenster Herkunft und Bedürftigkeit ist für Baugemeinschaften oft selbstverständlich. In der Gemeinschaft findet jeder einen Platz – auch oder gerade, wenn er im Alltag mehr Hilfe benötigt.
Weil Baugemeinschaften vielfältig und offen für neue Konzepte sind, nehmen sie zumeist aktuelle Entwicklungen auf. Nicht selten werden auch neue Formen des gemeinschaftlichen urbanen Lebens in sozialer Vielfalt ausprobiert. Solche innovativen Konzepte sind auch in den Entwicklungsgebieten Augsburgs gefragt. Baugemeinschaften nehmen häufig eine Vorreiterrolle ein bei der Wiederentdeckung der Stadt - insbesondere bei der Entwicklung neuer urbaner Stadtteile.
Der Wohnraum ist vorwiegend selbstgenutzt. Das heißt, die Baugemeinschaft errichtet die Wohnungen für ihre Mitglieder und nicht zum Verkauf an Dritte. Eine Vermietung an Dritte wie beispielsweise einen sozialen Träger, um Wohnraum für Menschen mit besonderem Bedarf zu integrieren, könnte jedoch ein Bestandteil des Konzeptes der Baugemeinschaft sein.
Es besteht auch die Chance, mit Gleichgesinnten neue Wohnformen und innovative Gebäudekonzepte umzusetzen, die auf dem Wohnungsmarkt so bisher nur selten angeboten werden, wie beispielsweise Clusterwohnungen und attraktive Gemeinschaftsflächen.
Unterschiedliche Rechtsformen
Gemeinschaftliche Wohnprojekte können in verschiedenen Eigentumsformen realisiert werden. Die Wahl der Rechtsform wird beeinflusst von den kurz- und langfristigen Zielen, die sich eine Gruppe setzt. Diese betreffen u.a. die Entscheidungsstrukturen und die Vorstellungen zu den längerfristigen Perspektiven des Projekts. Die finanziellen Rahmenbedingungen der Gruppenmitglieder sind ein weiteres wichtiges Kriterium für die Wahl der Rechtsform.
Die meisten Wohnprojekte werden entweder in Form einer Mietgruppe, einer Baugemeinschaft im Einzeleigentum oder einer Genossenschaft gegründet. Darüber hinaus gibt es weitere Rechtsformen, die geeignet sind. Auch eine Mischung unterschiedlicher Rechtsformen in einem Projekt ist denkbar.
Baugemeinschaft im Einzeleigentum
Eine Baugemeinschaft im Einzeleigentum (auch Bauherrengemeinschaft genannt) ist der Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die gemeinsam selbstgenutztes Wohneigentum – meist im Geschosswohnungsbau – realisieren. Durch den Verzicht auf einen Bauträger können so Kosten eingespart werden.
Meist steht hier das gemeinschaftliche Bauen und Bewohnen von individuellem Wohneigentum im Vordergrund. Es erfolgt unter Beteiligung der Bauherren an der Planung und deren Einflussnahme an der Umsetzung individueller und gemeinschaftlicher Wohnbedürfnisse sowie ökologischer Ziele. Neben der eigenen Wohnung wird durch die Baugemeinschaft und deren Zielsetzungen auch die nachbarschaftliche Gemeinschaft mitgestaltet.
Rechtsform
Die häufigste Rechtsform für die Planungs- und Bauphase einer Baugemeinschaft ist die GbR, die nach der Bauphase in eine Eigentümergemeinschaft nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) übergeht. Je nach Projektzielen, die die Gemeinschaft verfolgt, sind auch andere Rechtsformen, wie z. B. eine GmbH und Co KG, denkbar.
Finanzierung und Förderung
In der Baugemeinschaft kümmert sich jedes Mitglied individuell um die Finanzierung der eigenen Wohnung. In der Regel wird hier ein Eigenkapital von mindestens 10 bis 20 Prozent der kalkulierten Erstellungskosten benötigt.
Genossenschaft
Wohnraum im Gemeinschaftseigentum ist der zweite Weg zwischen Miete und Eigentum. In einer Genossenschaft schließen sich Menschen zusammen, die Gemeinschaftseigentum, meist im Geschosswohnungsbau, realisieren wollen. In der Regel sind Gemeinschaftsräume und Gästezimmer integraler Bestandteil des Konzepts. Genossenschaftsmitglieder finanzieren den Bau ihres Hauses gemeinsam. Den Genossenschaftsmitgliedern werden Wohnungen zur lebenslangen Nutzung überlassen.
Genossenschaften können sich auf die Errichtung und Bewirtschaftung einzelner Wohnprojekte beschränken. Sie können aber auch Zug um Zug weitere Projekte planen und realisieren, zum Beispiel in Form einer Dachgenossenschaft.
Rechtsform
Die Baugenossenschaft ist eine Solidargemeinschaft von Menschen, die sich zum Zweck des Baus eines gemeinsamen Hauses zusammenschließen. Genossenschaften arbeiten nach dem Demokratieprinzip: Jedes Mitglied hat eine Stimme, unabhängig von der Zahl der gezeichneten Geschäftsanteile. Organisation und Arbeitsweise sind im Genossenschaftsgesetz geregelt. Ähnlich einem Verein wählen die Mitglieder einen Vorstand, der die Geschäfte führt. Die Genossenschaft ist verpflichtet, sich einem Prüfungsverband anzuschließen, der die Gründung unterstützt und in regelmäßigen Abständen eine Prüfung durchführt. Ein positives Prüfungsergebnis erleichtert die Kreditaufnahmen und die Gewährung günstiger Zinskonditionen.
Finanzierung und Förderung
Die Genossenschaftsmitglieder sind Eigentümer und Nutzer ihres Gebäudes in einer Person. Die Genossenschaftsmitglieder erwerben Genossenschaftsanteile, um das erforderliche Eigenkapital für die Finanzierung ihres Hauses aufzubringen. Die wohnenden Mitglieder zahlen eine monatliche Nutzungsgebühr, eine Kostenmiete mit der kein Gewinn erwirtschaftet wird und die zur Zahlung der laufenden Aufwendungen dient, zur Zahlung von Zins und Tilgung der Baudarlehen, Bewirtschaftung und Instandhaltung.
Genossenschaften sind in der Regel auf Kauf oder Pacht kommunaler Flächen angewiesen. Häufig umgesetzt wird eine Mischung aus geförderten und freifinanzierten Wohnungen für unterschiedliche Einkommensgruppen.
Mietgruppen
Anders als bei Baugruppen oder Genossenschaften ist hier kein Einsatz von Eigenkapital erforderlich. Mietgruppen sind auf die Kooperation mit Investoren, einem sozialen Träger oder einer Wohnungsbaugesellschaft angewiesen. Dieser muss bereit sein, eine Gruppe bereits an der Planung des Gebäudes und später an einzelnen Elementen der Bewirtschaftung zu beteiligen.
Rechtsform
Um innerhalb einer Gruppe Verbindlichkeit über gemeinsame Ziele herzustellen, bietet sich die Gründung eines Vereins an. Diese Ziele werden in der Satzung festgeschrieben und regeln zum Beispiel gegenseitige Verpflichtungen der Mitglieder über Nachbarschaftshilfe.
Für die Gründung eines Vereins spricht zudem, dass dieser als verbindlicher Kooperations- und Verhandlungspartner gegenüber potenziellen Vermietern oder Investoren auftreten kann. Mit den Investoren schließt der Verein einen Kooperationsvertrag ab. Dort wird festgehalten, eine Gruppe bereits an der Planung eines Hauses zu beteiligen oder ihr ein Mitspracherecht bei der Vergabe freiwerdender Wohnungen zu gewährleisten.
Finanzierung und Förderung
Als Mitglied einer Mietgruppe sind in der Regel keine finanziellen Beiträge für den Bau eines Gebäudes aufzubringen. Sollte der Vermieter einer Planungsbeteiligung zustimmen, könnte er sich beispielsweise zum Bau von Gemeinschaftsräumen bereit erklären oder Sonderwünsche bei der Ausstattung der eigenen Wohnung berücksichtigen. Dies kann Kosten nach sich ziehen, die von der Mietgruppe oder einem einzelnen Mieter zu tragen sind.
Unter dem Dach eines Vereins kann eine Mietgruppe Beiträge sammeln, die etwa für die Ausstattung eines Gemeinschaftsraums oder gemeinsame Aktivitäten genutzt werden.
Mietgruppen lassen sich für alle Einkommensgruppen realisieren. Wichtig ist die frühzeitige Abklärung mit dem Investor bzw. der Wohnungsbaugesellschaft, ob und in welchem Umfang die Errichtung geförderter Wohnungen möglich ist.
Bereits realisierte Projekte
Planungsbeginn für die Baugemeinschaft Bauwerk Sheridan war 2006. Auf rund 1.200m2 Wohnfläche entstanden hier insgesamt elf Wohnungen, die nach dreijähriger Planungs- und Bauphase bezogen werden konnten.
Foto: dressler mayerhofer rössler architekten