Häufige Fragen - Welche Fragen werden häufig gestellt?

Anfang der 1990er Jahre bestand ein dringlicher Bedarf an Flächen für Wohnungsbau, Gewerbe und Gemeinbedarf, so dass im Jahr 1992 für den Bereich Haunstetten Südwest eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen wurde. In den darauffolgenden Jahren war allerdings eine stark rückläufige Nachfrage nach Wohnraum und gewerblichen Flächen zu verzeichnen, so dass im Jahr 1996 die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme aufgehoben und die Planungen für diesen Bereich eingestellt wurden. Diese Entwicklung war unter anderem auch darauf zurückzuführen, dass zeitgleich rund 200 Hektar innerstädtische Militärkonversionsflächen einer städtebaulichen Entwicklung von Wohn- und Gewerbeflächen zugeführt wurden. In den letzten Jahrzehnten lag der städtebauliche Fokus auf der Entwicklung gerade dieser innerstädtischen Kasernenflächen im Westen von Augsburg.

Nach Jahren der Prämisse „Innen- vor Außenentwicklung“ sind die im Augsburger Stadtgebiet vorhandenen Flächenpotentiale nahezu ausgeschöpft. Nur noch wenige innerstädtische Flächen können für den kurz- und mittelfristigen Bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen aktiviert werden. Mit der Erarbeitung des übergeordneten Stadtentwicklungskonzeptes (STEK) aus dem Jahr 2019 wurde bereits deutlich, dass zur Deckung des langfristigen Bedarfes auf Entwicklungsmöglichkeiten im Außenbereich abzustellen ist. Vor diesem Hintergrund wird die Entwicklung eines neuen, gemischt genutzten Quartiers in Haunstetten Südwest im Stadtentwicklungskonzept bereits als Schlüsselprojekt beschrieben. Selbstverständlich unterliegt auch die Bevölkerungsentwicklung der Gesamtstadt konjunkturellen Schwankungen mit Auswirkung auf Angebot und Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen. Die städtebauliche Entwicklung von Haunstetten Südwest erfordert deshalb im Besonderen eine bedarfsangepasste Planung. Deshalb sind mehrere Realisierungsabschnitte zu bilden, wobei die künftige Flächeninanspruchnahme im Außenbereich selbstverständlich auf das unbedingt notwendige Maß beschränkt werden soll.

Da der überwiegende Teil der Grundstücke im derzeitigen Zustand landwirtschaftlich genutzt wird, sind die bewirtschaftenden Landwirte neben den Grundstückseigentümern wichtige Akteure der Gesamtentwicklung.

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wird daher eine Betroffenheitsanalyse extern beauftragt. Diese soll in mehreren Bausteinen und durch einen intensiven Austausch zwischen den betroffenen Landwirten, den beauftragten Experten und der Verwaltung unter anderem einvernehmliche Lösungen zur Existenzsicherung aufzeigen. 

In dem Gutachten sollen unter anderem die tatsächlichen Grundstücks-, Pacht- und Bewirtschaftungsverhältnisse, die Betroffenheit der Landwirte aber am Ende auch mögliche Ersatz-/ und Tauschflächen ermittelt werden. Zudem sollen die externen Experten den Landwirten bezüglich steuerrechtlicher Problemstellungen beratend zur Seite gestellt werden.

Festzuhalten ist, dass die Stadt Augsburg aktuell über keine nennenswerten Flächenreserven verfügt, die den bewirtschaftenden Landwirten als Ersatzland angeboten werden können. Etwaige Lösungsansätze hierzu sollen selbstverständlich auch in der Betroffenheitsanalyse erarbeitet werden.

Über die Ergebnisse der einzelnen Verfahrensschritte des Gutachtens werden der Stadtrat und die Betroffenen selbstverständlich frühzeitig informiert.

Unter Wahrung der Haushaltsgrundsätze ist es Aufgabe der Verwaltung im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen aufzuzeigen, wie die Qualitäten und Quantitäten der Planung wirtschaftlich und sparsam umgesetzt werden können. Wesentliche Entscheidungsgrundlagen liefert eine Kosten- und Finanzierungsübersicht, die im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellt wird. Aus dieser lassen sich wesentliche Aussagen zur Finanzierung der Maßnahme ableiten.

Über sämtliche Mitwirkungsmöglichkeiten, die anstehenden Verfahrensschritte, Termine und Beteiligungsmöglichkeiten wird die Stadt Augsburg unter News und Termine, auf ihren Internetseiten und über diverse weitere Informationskanäle informieren. Wenn Sie Informationen zum weiteren Verfahren über einen Newsletter erhalten möchten, dann nutzen Sie ganz bequem unser Anmeldeformular und erhalten fortan die von Ihnen gewünschten Informationen.

Mit den bisherigen Beschlüssen des Stadtrats, dem integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) Haunstetten, dem städtebaulichen und freiraumplanerischen Wettbewerb Haunstetten Südwest und der damit verbundenen Bürgerbeteiligung wurde der Fokus bisher insbesondere auf die städtebaulich-inhaltliche Ausgestaltung der Entwicklung von Haunstetten Südwest gelegt. Mit dem Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen (sogenannter Einleitungsbeschluss) werden nun die Weichen für die kooperative Umsetzung der Maßnahme gestellt.

Die vorbereitenden Untersuchungen ermitteln alle relevanten sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge. Ein wesentlicher Teilaspekt ist es dabei, die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, Pächter usw. im Untersuchungsgebiet zu ermitteln und zu fördern.

Die vorbereitenden Untersuchungen sind ergebnisoffen und enden mit einem Abschlussbericht, der Handlungsempfehlungen zur weiteren Umsetzung der Entwicklung enthält. Die letztendliche Entscheidung zum weiteren Vorgehen trägt der Stadtrat.

Im Rahmen einer vorbereitenden Untersuchung werden unterschiedliche Themen vertiefend analysiert. Nachfolgend eine Aufzählung von betrachteten Aspekten:

• Bedeutung des Gebiets für die örtliche oder überörtliche Entwicklung
• Abgleich der Entwicklungsziele mit den Zielen der Raumordnung
• Bedarfsprüfung bezüglich Wohnen und Gewerbe
• Prüfung und Nachweis des Bedarfs von sozialen Infrastruktureinrichtungen
• Prüfung von Entwicklungsalternativen
• Nachweis des öffentlichen Interesses an einer zügigen Durchführung
• Analyse der Eigentums-, Miet- und Pachtverhältnisse der betroffenen Grundstücke
• Prüfung des Allgemeinwohlerfordernisses
• Ermittlung der entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte der betroffenen Grundstücke
• Aufstellen einer Kosten- und Finanzierungsübersicht zur Überprüfung der finanziellen Durchführbarkeit der Maßnahme
• Klärung der Mitwirkungsbereitschaft der betroffenen Grundstückseigentümer und Grundstückseigentümerinnen
• Zusammenstellung der berührten öffentlichen und privaten Belange
• Erarbeitung einer Handlungsempfehlung

Mit dem Einleitungsbeschluss für die vorbereitenden Untersuchungen verpflichtet sich die Stadt Augsburg unter anderem die Grundstückseigentümer, Mieter und Pächter im Untersuchungsbereich am Prozess zu beteiligen. Sie informiert über die Absichten, regt zur Mitwirkung an und steht dem genannten Personenkreis beratend zur Seite. Zudem sind unter anderem Eigentümer, Mieter und Pächter dazu verpflichtet, Auskunft über Tatsachen zu erteilen, deren Kenntnis für die Vorbereitung der Entwicklung erforderlich ist. Eigentümer und Besitzer haben in dem Zusammenhang beispielsweise zu dulden, dass Beauftragte der zuständigen Behörden zur Vorbereitung der von ihnen zu treffenden Maßnahmen Grundstücke betreten und Vermessungen, Boden- und Grundwasseruntersuchungen oder ähnliche Arbeiten ausführen.

Während der Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen können Bauanträge unter bestimmten Umständen bis zu zwölf Monate zurückgestellt werden, wenn die Durchführung der Planung durch das Bauvorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.

Darüber hinaus verhindert ein Einleitungsbeschluss zusammen mit einer Vorkaufsrechtssatzung etwaige Bodenpreissteigerungen und unterbindet Bodenpreisspekulationen im Planungsgebiet.

Die Zeitdauer der Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen kann unterschiedlich lange sein. Die konkrete Dauer hängt unter anderem von der Größe des Gebiets, der Anzahl der betroffenen Eigentümer und den unterschiedlichen zu untersuchenden Themenbereichen ab. Für die vorbereitenden Untersuchungen zu Haunstetten Südwest ist eine Bearbeitungszeit von mindestens zwei Jahren vorgesehen.

Die entwicklungsunbeeinflussten Bodenwerte (Anfangswerte) werden für jedes Grundstück auf Basis eines gutachterlich festgelegten Qualitätsstichtags gesondert ermittelt. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt vor einer erstmaligen Aussicht auf eine städtebauliche Entwicklung des Gebiets. Der Tag der Bekanntmachung des Einleitungsbeschlusses für die vorbereitenden Untersuchungen ist der spätmöglichste Bewertungsstichtag.

Für den Zeitraum zwischen dem festgelegten Qualitätsstichtag und der tatsächlichen Wertermittlung sind Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt (etwa auf Grund von konjunkturellen Entwicklungen) zu berücksichtigen.

Erst mit Abschluss der Wertermittlung wird die Grundlage geschaffen, auf welcher mit den Eigentümern in zweiseitigen Gesprächen eine konkrete Mitwirkungsbereitschaft an der zukünftigen Entwicklung von Haunstetten Südwest erörtert werden kann. Erst wenn eine finanzielle Größenordnung in Aussicht gestellt werden kann, darf man von den Eigentümern belastbare Aussagen über eine veräußerungs- oder vertragliche Mitwirkungsbereitschaft erwarten.

Nein, die Anfangswerte richten sich nach der planungsrechtlichen Qualität der Grundstücke zum definierten Qualitätsstichtag. Wenn Grundstücke bereits bebaut oder bebaubar sind, liegt der Grundstückswert beispielsweise höher, als wenn es sich z. B. um reine Ackerfläche handelt. Das bedeutet, dass die bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehenden Verkehrswerte der einzelnen Grundstücke in die Ermittlung des Anfangswerts einfließen.

Aus dem bisherigen Planungs- und Beteiligungsprozess resultierend verfolgt die Stadt Augsburg das Ziel, im Sinne des Allgemeinwohls einen möglichst hohen Einfluss auf die Entwicklung der Flächen und die entstehenden städtebaulichen Qualitäten zu haben. Dies kann zum einen durch einen städtischen Zwischenerwerb der Flächen gelingen, da dann die zu realisierenden Qualitäten in der anschließenden Veräußerung der baureifen Grundstücke aktiv durch die Stadt gesteuert werden können. Zum anderen können sich private Eigentümer aber auch auf Grundlage von Vereinbarungen (städtebauliche Verträge) den Zielen und Zwecken der Planung unterwerfen und so Kooperationspartner der Stadt Augsburg werden, ohne ihr Grundstück zu verkaufen.

Unabhängig von der Lage einzelner Grundstücke im Plangebiet strebt die Stadt Augsburg einen Erwerb möglichst vieler Flächen bzw. vertragliche Vereinbarungen mit allen Eigentümern an, um einen möglichst großen städtischen Einfluss auf die Gesamtentwicklung sicherzustellen. Dabei sind grundsätzlich alle Flächen in ihrer Bedeutung gleichrangig einzustufen. Ein etwaiger Flächenerwerb bzw. etwaige vertragliche Vereinbarungen sind folglich grundsätzlich unabhängig von der Lage des jeweiligen Grundstückes in einem etwaigen Bauabschnitt vorzunehmen. Zur Klarstellung ist anzuführen, dass auch Flächen ohne zeitnahe Entwicklungsabsicht für Maßnahmen zum Ausgleich oder als (landwirtschaftliche) Tauschflächen wertvoll sein können. Bis die jeweilige Fläche benötigt wird, kann die bisherige Nutzung beibehalten werden; grundsätzlich kann damit eine Übernahme beispielsweise bestehender Pachtverhältnisse in Aussicht gestellt werden.

Zusammen mit dem Beschluss zum Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung verhindert der Einleitungsbeschluss für die vorbereitenden Untersuchungen etwaige Bodenpreissteigerungen im Planungsbereich. Aus diesem Grund können die städtebaulichen Planungen erst seit dem 1. Juli 2022 ohne Auswirkungen auf den Bodenpreis vorangetrieben werden. Hierdurch können die beabsichtigten Qualitäten und Zielsetzungen der Planung, insbesondere die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum, gesichert werden.

Aktueller denn je sind die gemeinsam von der Stadtverwaltung und den international anerkannten Experten entwickelten Prognosen und Empfehlungen zu betrachten, die im Jahr 2018 im Vorfeld der Auslobung des städtebaulichen und freiraumplanerischen Wettbewerbs nach den Vorgaben der Stadt Augsburg erarbeitet wurden. Der städtebauliche und freiraumplanerische Wettbewerb hat 2019 die Zielsetzungen aufgegriffen und im Ergebnis drei Preisträger hervorgebracht, die für ein modernes, zeitgemäßes und innovatives Quartier stehen. Mit einem zu erwartenden Entwicklungszeitraum von mindestens 30 Jahren soll mit dem Quartier Haunstetten Südwest nichts weniger als die „Stadterweiterung der Zukunft“ geplant werden. Dies erfordert ein ganzheitliches Denken hinsichtlich der sich heute schon stellenden Themen und zukünftigen Anforderungen, beispielsweise Urbanisierung und demographischer Wandel mit Zuzug in die Städte, Klimawandel, Resilienz und nachhaltige Energiesysteme, CO₂-neutrale Energieversorgung, Digitalisierung und Mobilität.

Die bauliche Umsetzung von Haunstetten Südwest wird - allein aufgrund des langen Entwicklungshorizonts - in mehreren Bauabschnitten erfolgen. Zum jetzigen Zeitpunkt lässt sich noch keine verbindliche Aussage darüber treffen, in wie vielen Bauabschnitten die Realisierung letztendlich erfolgen wird. Erst im Anschluss an die vorbereitenden Untersuchungen und die Rahmenplanung wird es hierzu konkretere Aussagen geben. Dass der Untersuchungsbereich der vorbereitenden Untersuchungen alle Flächen des Plangebiets umfasst, hat keinerlei Auswirkung auf eine spätere Umsetzung in mehreren Bauabschnitten.

Zunächst wird ein städtebaulicher Rahmenplan für das gesamte Plangebiet entwickelt. Auf dieser Grundlage wird man für einen ersten Realisierungsabschnitt den städtebaulichen Entwurf konkretisieren.

Im Anschluss an diese informellen Planverfahren bilden die vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) und die verbindliche Bauleitplanung (Bebauungspläne) die Rechtsgrundlage für eine tatsächliche Umsetzung des Projekts. Eine bauliche Umsetzung kann demnach erst in einigen Jahren erfolgen.

Die beschriebenen Prozesse werden noch einige Jahre in Anspruch nehmen. Interessentenlisten werden nicht geführt.