Städtebauliche Sanierungsmaßnahme
Städtebauliche Missstände liegen insbesondere vor, wenn in einem Gebiet Substanzmängel oder Funktionsschwächen oder beides festgestellt wurden.
- Bei Substanzmängeln entspricht das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht (mehr).
- Funktionsschwächen liegen vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben, die ihm nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt ist.
Die Stadtsanierung betrachtet das jeweilige „gefährdete” Gebiet als so genannte „Gesamtmaßnahme”, in dem durch eine Vielzahl von konkreten Einzelmaßnahmen die städtebauliche Funktion, Struktur und Gestalt erhalten, verbessert und nachhaltig weiter entwickelt werden soll.
Dieser Sanierungsprozess kann viele Jahre dauern. So ist es Aufgabe der Stadt, zusammen mit den Bürgern ein städtebauliches Gesamtkonzept zu entwickeln und die einzelnen Ordnungs- und Baumaßnahmen sowie sonstige sanierungsbedingte Projekte aufeinander abzustimmen, zu koordinieren und durchzuführen.
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung in öffentlichem Interesse liegen, werden nach den Vorschriften des besonderen Städtebaurechts vorbereitet und durchgeführt.
Darum gelten für Sanierungsgebiete besondere Regeln:
- beim Verfahren
- bei Kauf, Verkauf, Grundstücksbelastungen, Abriss, Umbau, Modernisierung und Neubau (Sanierungsgenehmigung)
- bei der Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Steuererleichterungen, Ablösebeträge).
Unterschiede der Sanierungsverfahren
Mit dem Beschluss der Sanierungssatzung entscheidet die Stadt Augsburg auch darüber, ob sie die Sanierung im umfassenden oder im vereinfachten Verfahren durchführen wird. Als maßgebliches Entscheidungskriterium wird unter anderem die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung erwartete Auswirkung der Sanierung auf die Bodenpreise herangezogen.
Umfassendes Sanierungsverfahren
Das umfassende Verfahren wird gewählt, wenn davon auszugehen ist, dass mit der Sanierung eine wesentliche Bodenwertsteigerung eintritt. Um die Durchführung der Maßnahmen zu finanzieren, ist die Stadt Augsburg nach Aufhebung des Sanierungsgebiets verpflichtet, von den betroffenen Eigentümern einen Ausgleichsbetrag in Höhe der eingetretenen Bodenwertsteigerung rückwirkend einzufordern.
Dagegen werden für die im Rahmen der Sanierung gegebenenfalls durchgeführte Neugestaltung von Straßen und Plätzen keine Erschließungsbeiträge erhoben.
In Gebieten mit umfassenden Verfahren gilt generell eine sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht. Ob ein Grundstück darin liegt, ist am entsprechenden Vermerk im Grundbuch zu erkennen.
Vereinfachtes Sanierungsverfahren
Das vereinfachte Verfahren ist sozusagen der Gegenentwurf zum umfassenden Verfahren. Da von keiner wesentlichen Bodenwertsteigerung ausgegangen wird, entfällt demzufolge die Abrechnung des Ausgleichsbetrags. Zudem gilt in üblicher Form das Erschließungsbeitragsrecht.
Die Stadt Augsburg kann hier auf eine sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht verzichten, wenn die Sanierung sich weitestgehend auf den öffentlichen Raum beschränkt.
