Städtebauliche Sanierungsmaßnahme

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden vom Bund, dem Land und vor allem der Stadt bzw. der Gemeinde finanziert. Aber auch der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks soll zur Finanzierung der Sanierung einen Beitrag leisten. Schließlich profitiert er am meisten davon, wenn aus problembeladenen Stadtteilen attraktive, lebenswerte Viertel werden und damit der Wert des Grundstücks steigt.

Ausgleichsbeträge werden aber nur erhoben, wenn die Sanierung in diesem Gebiet im umfassenden Verfahren durchgeführt wurde.

Unterschiede zum Erschließungsbeitrag

• Beim Erschließungsbeitrag werden die tatsächlichen Kosten der Erschließung auf die Anlieger umgelegt. Beim Ausgleichbetrag hat der Eigentümer nur die für sein Grundstück nachweisbare, sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung als einen Beitrag für die Maßnahmenfinanzierung zu leisten (Wertlösung statt Kostenlösung). Der Grund hierfür ist, dass die Aufwertung des Gebietes nur durch eine Vielzahl an Aktionen und Projekten erreicht werden kann. So wie sich die Sanierungsziele unterscheiden, unterscheiden sich auch die erforderlichen Einzelmaßnahmen und damit die Kosten dafür. Gerade in Gebieten mit erhaltender Erneuerung (z.B. in der Altstadt), fallen neben den Planungs- und Erschließungskosten u.a. auch Ausgaben für die Entsiegelung der Grundstücke, den Erhalt von historischer Bausubstanz und die Errichtung von neuen Gemeinbedarfseinrichtungen an. Diese Kosten können nicht gerecht aufgeteilt werden und führen dazu, dass Bund, Länder und die Stadt erfahrungsgemäß zwischen 91 % und 99 % der anfallenden Kosten tragen.
• Beim Erschließungsbeitrag wird der tatsächliche Aufwand auf die erschlossenen Grundstücke nach einem bestimmten Schlüssel gleichmäßig verteilt. Der Ausgleichbetrag wird dagegen für jedes einzelne Grundstück gutachterlich ermittelt. Dabei bleiben konjunkturbedingte Werterhöhungen, die aufgrund von Änderungen in den allgemeinen Preis- und Währungsverhältnissen im Laufe der Jahre eingetreten sind, außen vor. Aufwendungen, die der Eigentümer zulässigerweise an Stelle der Stadt erbracht hat, werden ebenfalls berücksichtigt.
• Beim Erschließungsbeitrag ist in der Regel der Eigentümer des erschlossenen, anliegenden Grundstücks zahlungspflichtig. Den Ausgleichsbetrag schuldet jeder Eigentümer, dessen Grundstück zum Abschluss des Verfahrens innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Sanierungsgebietes liegt. Miteigentümer in Wohnanlagen zahlen nur ihren verhältnismäßigen Anteil.
• Im umfassenden Sanierungsverfahren werden außerdem keine Kostenerstattungsbeiträge für naturschutzbedingte Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen erhoben. Wie beim Ausschluss der Erschließungsbeiträge soll auch hier eine doppelte Inanspruchnahme der Eigentümer im Sanierungsgebiet vermieden werden.

Ausnahme

Die Erschließungsbeitragspflicht für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser bleibt jedoch auch in Gebieten erhalten, die im umfassenden Sanierungsverfahren durchgeführt werden.

Fälligkeit des Ausgleichsbetrags

Da in der Regel erst nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen die Ausgleichsbeträge erhoben werden, muss die Stadt die Ausgaben für die Vorbereitung, Planung sowie für die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen bevorschussen.

Der Gesetzgeber eröffnet jedoch weitere Möglichkeiten zur Erhebung des Ausgleichsbetrags:

• freiwillige Ablösungsvereinbarung vor Abschluss der Sanierung
• vorzeitige Festsetzung auf Antrag
• Vorauszahlung

Diese drei Möglichkeiten kommen den Grundstückseigentümern wie auch der Stadt entgegen. Die Zahlungspflichtigen haben damit die Chance den Zahlungstermin selbst zu bestimmen. Da die Festsetzung des Ausgleichsbetrages zeitnah zur Aufhebung der Sanierungssatzung erfolgen muss, entzerrt sich außerdem der Verwaltungsaufwand bei der Stadt.

Zahlungsfrist

Sobald der Empfänger einen Ausgleichsbetragsbescheid erhalten hat, beginnt für ihn eine Zahlungsfrist von einem Monat. Widerspruch und Klage haben in diesem Fall keine aufschiebende Wirkung. Das heißt, der Ausgleichsbetrag ist in der Regel innerhalb eines Monats zu entrichten.

Die Stadt Augsburg ist deshalb bemüht, rechtzeitig vor Abschluss des Sanierungsverfahrens mit den betroffenen Eigentümern in Verbindung zu treten, um für alle Beteiligten eine verträgliche Lösung zu erarbeiten.